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¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027?

El IPC está en el 4,9 %, pero eso no significa que tu alquiler pueda subir un 4,9 %. Depende de qué diga tu contrato, de cuándo se firmó y del tope del 2 % que está en vigor desde octubre. Aquí tienes las reglas, con ejemplos.

Por bridl · Actualizada el 14 de octubre de 2026 · 6 minutos de lectura

Regla 1: solo sube si el contrato lo dice

La renta solo se actualiza una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y solo si el contrato lo prevé (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si tu contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no sube, aunque el IPC se dispare. Cambiarla exige que las dos partes estén de acuerdo.

Regla 2: en contratos desde mayo de 2023, el límite es el IRAV

En los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la actualización anual no puede superar el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes. Da igual que el contrato diga «IPC»: si el IPC es más alto, manda el IRAV.

El IRAV se mueve mucho menos que el IPC. Con los últimos datos publicados, el IPC de septiembre de 2026 fue del 4,9 % y el IRAV de agosto, del 2,47 %.

En los contratos firmados antes de esa fecha se aplica lo que diga el contrato, normalmente el IPC, salvo que haya un tope extraordinario en vigor, como ahora.

Regla 3: el tope del 2 % hasta finales de 2027

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita las actualizaciones de los alquileres de vivienda habitual que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027:

• Si las partes no pactan otra cosa, la subida no puede pasar del 2 %, aunque el contrato diga IPC o IRAV y estén más altos.
• Si la vivienda está en una zona tensionada y la renta ya supera el índice de precios de referencia, no puede subir.

Pendiente del Congreso. Los reales decretos-leyes tienen que convalidarse en el Congreso en un plazo de 30 días. Este año ya se rechazaron dos decretos parecidos: el 8/2026, que estuvo en vigor del 22 de marzo al 29 de abril, y el 26/2026, que solo duró el 1 y el 2 de octubre. Si el 29/2026 también se rechaza, las actualizaciones que toquen después volverán a regirse por las reglas 1 y 2. Actualizaré esta guía y la calculadora en cuanto se vote.

Ejemplo con números

Un piso alquilado por 800 € al mes, con una cláusula que dice «se actualizará con el IPC», y la actualización en noviembre de 2026:

La diferencia entre aplicar el IPC y aplicar bien la norma es de 23,20 € al mes, casi 280 € al año. Merece la pena hacer bien la cuenta.

Qué índice y de qué mes

Se usa el último dato publicado en la fecha en que toca actualizar. El INE publica el IPC y el IRAV de cada mes a mediados del mes siguiente, así que para una actualización a 1 de noviembre se usa normalmente el IPC de septiembre y el IRAV de agosto. Si tu contrato dice un mes concreto, se aplica ese.

Cómo hay que comunicarlo

Quien quiere actualizar la renta, normalmente el propietario, tiene que comunicarlo por escrito, indicando el porcentaje aplicado y la nueva renta. Lo prudente es hacerlo unos días antes del mes en que se aplica y por un medio del que quede constancia: email con respuesta del inquilino, burofax o una carta firmada como recibida.

La calculadora de bridl te genera esa carta con el cálculo y la norma aplicada, lista para enviar.

Errores comunes

• Aplicar el IPC a un contrato de después de mayo de 2023. El límite es el IRAV y, ahora, el 2 %.
• Subir la renta sin cláusula en el contrato. Sin cláusula no hay actualización.
• Subir con efecto retroactivo sin haber avisado. La comunicación por escrito es parte del proceso.
• Usar el dato de un mes equivocado. Es el último publicado en la fecha de actualización, salvo que el contrato diga otro.
• Olvidar que el tope del 2 % no es definitivo. Depende de que el Congreso convalide el decreto.

Si eres inquilino y te suben de más

Contesta por escrito al propietario o a la inmobiliaria explicando qué límite crees que se aplica (por ejemplo, el 2 % del Real Decreto-ley 29/2026 o el IRAV) y pide que corrijan la cifra. Guarda copia de todo. Si no hay acuerdo, puedes consultar con una asociación de consumidores o de inquilinos, o con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o comunidad.

Preguntas frecuentes

¿El tope del 2 % vale para alquileres de temporada o locales?

No. Se aplica a los alquileres de vivienda habitual. En los de temporada, locales, garajes u otros usos se aplica lo que diga el contrato.

¿Y si mi contrato dice que se actualiza con el IRAV?

Mientras esté en vigor el tope, la subida no puede pasar del 2 % aunque el IRAV sea más alto. Si el IRAV es más bajo, se aplica el IRAV.

¿Se puede pactar una subida mayor?

El decreto deja margen a un nuevo acuerdo entre las partes, por escrito. Antes de firmarlo, consúltalo: en los contratos firmados desde mayo de 2023 la actualización anual sigue limitada por el IRAV.

¿Qué es una zona tensionada?

Un área que su comunidad autónoma declara así porque los alquileres han subido mucho o pesan demasiado en los ingresos de las familias. En ellas hay un sistema de índices de precios de referencia; si tu renta ya está por encima, mientras dure el tope no puede subir.

Información general basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 18), la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y el Real Decreto-ley 29/2026, con datos del INE. No es asesoramiento legal: ante un caso dudoso, consulta con un profesional.