bridlHerramientas y guías / Guía
Fin del contrato de alquiler: el estado de la vivienda y la fianza
El día de la entrega de llaves se decide casi todo: si se devuelve la fianza entera, qué se descuenta y si habrá discusión. Desde octubre de 2026, además, la ley pide dejar por escrito cómo queda la vivienda. Esto es lo que conviene hacer, seas propietario o inquilino.
En 30 segundos. Al terminar el contrato, propietario e inquilino deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario. La fianza se devuelve al terminar, descontando solo lo que esté justificado; si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, empieza a generar intereses.
Haz el acta gratis desde el móvilLo que dice la ley desde octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un apartado 7 al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
«A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda […] mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse […], se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
En la práctica, esto pone la carga sobre quien quiera reclamar daños, normalmente el propietario. Si no hay documento firmado, tendrá que probar por otros medios que la vivienda no se entregó bien: fotos fechadas, testigos, facturas de reparación…
Pendiente del Congreso. Este cambio forma parte del mismo real decreto-ley que el tope del 2 % a la subida del alquiler, que todavía tiene que convalidarse. Aunque cayera, hacer un acta de salida firmada sigue siendo la mejor forma de evitar discusiones sobre la fianza.
El día de la entrega de llaves, paso a paso
- Quedad los dos en la vivienda, con luz natural y sin prisas. Calcula media hora para un piso normal.
- Recorred estancia por estancia: paredes, suelos, puertas y ventanas, cocina y electrodomésticos, baño, persianas y muebles si los hay.
- Haz fotos de todo, no solo de los daños: una foto general de cada estancia y otra de cerca de cada desperfecto.
- Apunta qué es cada desperfecto, en palabras: «mancha de humedad en el techo del baño, de unos 30 cm». Una foto sin explicación se presta a discusión.
- Anota las lecturas de los contadores de luz, agua y gas, y cuántas llaves y mandos se devuelven.
- Firmad los dos ese mismo día. Si no estáis de acuerdo en algo, firmad igualmente y escribid el desacuerdo («el inquilino no está conforme con el punto 3»).
- Que cada uno se quede una copia, y mandaos el documento por email o WhatsApp en ese momento, para que quede la fecha.
Si hicisteis un acta al entrar, tenedla a mano: comparar estancia por estancia es la forma más rápida de saber qué ha cambiado.
Desgaste normal o daño: qué se puede descontar
El inquilino tiene que devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o el uso normal (artículo 1561 del Código Civil). Por eso:
| Normalmente es desgaste por el uso | Normalmente se puede descontar |
|---|---|
| Pintura algo gastada tras años de uso | Paredes pintadas de otro color sin permiso, o muy dañadas |
| Pequeñas marcas de muebles o de cuadros | Agujeros grandes, golpes o roturas |
| Electrodomésticos que fallan por antigüedad | Electrodomésticos rotos por mal uso |
| Suelo con el desgaste propio de los años | Quemaduras, arañazos profundos, manchas que no salen |
| Rentas o suministros que queden sin pagar |
Cada descuento debe estar justificado: qué daño es, por qué no es desgaste normal y cuánto cuesta arreglarlo, con un presupuesto o una factura. Quedarse la fianza «a ojo» es la principal fuente de reclamaciones.
Cuándo se devuelve la fianza
La fianza se devuelve al terminar el contrato. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que el propietario la haya devuelto, la cantidad pendiente genera el interés legal (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Si el propietario tiene que descontar algo, lo razonable es devolver la parte no discutida cuanto antes y explicar por escrito el resto, con los justificantes. Recuerda que, según la comunidad autónoma, la fianza puede estar depositada en un organismo público: el propietario tendrá que recuperarla de allí. Puedes consultarlo en la guía de la fianza por comunidades.
Si no hay acuerdo
- Hablad con los papeles delante: el contrato, el acta de entrada si existe, la de salida y las fotos. Muchas discusiones se resuelven aquí.
- Pasadlo a escrito. Quien reclama debe explicar qué pide y por qué, con justificantes. Un burofax deja constancia del contenido y de la fecha.
- Si sigue sin acuerdo, consulta con una asociación de consumidores o de inquilinos, con la oficina de vivienda de tu comunidad o con un abogado antes de dar el siguiente paso.
Errores comunes
- Entregar las llaves sin recorrer la vivienda juntos. Luego es la palabra de uno contra la del otro.
- Fotos sin fecha ni explicación. Mejor un documento firmado que recoja cada desperfecto.
- No firmar «porque no estamos de acuerdo». Se firma lo que hay y se deja escrito el desacuerdo.
- Descontar el desgaste normal. Pintar tras cinco años de alquiler no suele poder cobrarse al inquilino.
- Retener la fianza más de un mes sin explicación. Genera intereses y suele acabar mal.
Preguntas frecuentes
¿Y si el inquilino o el propietario no quiere firmar?
Entonces se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario. Quien quiera reclamar tendrá que probar el daño por otros medios: fotos fechadas, el acta de entrada, testigos o facturas. Haz igualmente el recorrido, las fotos y manda el documento a la otra parte por un medio que deje constancia.
¿Sirve un documento hecho en el móvil?
La ley pide que sea por escrito y firmado por las dos partes, pero no exige un formato concreto. Un documento firmado en la pantalla, con fotos, que cada parte recibe en ese momento, cumple esa función y deja constancia de la fecha.
¿Se puede descontar la limpieza?
Si la vivienda se entrega claramente sucia y hay que contratar una limpieza, suele poder descontarse con la factura. La suciedad propia del uso normal en el día de la mudanza no debería serlo.
¿Qué pasa con la garantía adicional (aval, depósito)?
Se rige por lo que se pactara en el contrato, pero la lógica es la misma: se devuelve al terminar, salvo lo que haya que descontar de forma justificada.
¿Alquilas varias viviendas o eres inmobiliaria? Con bridl Actas haces el acta de entrada y la de salida desde el móvil, con fotos, firma de las dos partes y tu logo. La salida se crea a partir de la entrada, estancia por estancia, para comparar sin discusiones. Ahora está en pruebas: pide acceso y úsalo gratis.
Ver bridl ActasInformación general basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36, con el apartado 7 añadido por el Real Decreto-ley 29/2026) y el Código Civil (art. 1561). No es asesoramiento legal: ante un caso concreto, consulta con un profesional.